Proyecto para reformar (o cambiar) la ley de propiedad horizontal

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Proyecto para reformar (o cambiar) la ley de propiedad horizontal

Desde 1948, después del llamado Bogotazo, con la ley 182 de ese año, se instauró en el país el régimen de este sector, que permitió construir y vender apartamentos, locales y otros inmuebles en edificios, antes no se podía “vender en el aire” como fue calificado por muchos colombianos, ese tipo de vivienda. Uno de los primeros conjuntos   que se construyó y vendió con este nuevo sistema fue el Centro Urbano Antonio Nariño, un ejemplo de calidad de vida, con suficientes zonas verdes, locales comerciales, teatro y hasta iglesia propia. Con el correr de los años se implementaron otras leyes para el sector, como la 16 de 1985 y la 428 de 1998, hasta el año 2001 en el que unificaron y se le dio cuerpo al llamado régimen de propiedad horizontal con la ley 675 de ese año, que además derogó las anteriores. El presente año cumpliremos, si el congreso y los intereses dejan, 20 años de la misma.

Desde hace unos meses, se viene implementando, primero una llamada derogatoria y luego una reforma de la ley 675 de 2001, impulsada, primero por el representante José Daniel López de Cambio Radical, después se le unieron José Jaime Uscátegui y John Jairo Bermúdez del Centro Democrático, con el pasar de los días llegaron las senadoras Angélica Lozano, del Partido Alianza Verde y Paloma Valencia, del Centro Democrático.  

En el proceso de socialización que planteó el representante José Daniel López, invitó, básicamente a constructoras, lonjas de propiedad raíz, empresas administradoras de propiedad horizontal, algunas organizaciones de propiedad horizontal, algunos tecnólogos del Sena, muy pocos ciudadanos y menos cantidad de personas naturales vinculadas a la administración de la propiedad horizontal y a los consejos de administración. Pero este proceso no lo conoce el gran universo de lo que han llamado “dolientes” de la propiedad horizontal. 

Para dar una idea de qué representa este sector, presentaré algunos datos representativos: En solo Bogotá, según el IDPAC, en el 2.018, había 60.000 copropiedades de los tres tipos, residencial, mixta y comercial. (https://conexioncapital.co/seis-millones-propiedad-horizontal/).  Otro artículo de El Tiempo, del 2.018, nos dice que en la capital el 70% de los predios son en propiedad horizontal. (https://www.eltiempo.com/economia/sectores/mas-conjuntos-residenciales-en-colombia-donde-la-convivencia-es-una-necesidad-257136) . En este tipo de vivienda habitan entre el 60% y 70% de todos los habitantes de la capital (y del país), según artículos de prensa que relacionan informes de las autoridades distritales, lo que querría decir que son mas  o menos unos 6 millones de personas, según esos datos del 2.018, (https://conexioncapital.co/seis-millones-propiedad-horizontal/). Este sector es el mayor empleador del país, en solo la capital genera entre doscientos veinte mil y trescientos veinte mil empleos en personal de seguridad, entre ciento cincuenta mil y doscientos mil empleos en oficios varios y aseo, entre veinte mil y treinta mil empleos de administradores y lo mismo de contadores, sin contar con los generados por obras civiles, mantenimiento, citofonía, servicios públicos, internet, televisión por cable, mantenimientos, certificaciones de ascensores, puertas y seguridad en el trabajo y demás productos y servicios requeridos por las administraciones de los conjunto y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Además, en esta pandemia, el consumo de domicilios subió exponencialmente en la propiedad horizontal, sin contar con la reactivación de los sectores de los productos de bioseguridad a los que se vieron abocados los residentes. En resumen, genera más empleos que los grandes empresarios del país. Las grandes ciudades del país tienen un ingreso representativo por impuesto predial en este sector, en Bogotá se calcula que puede llegar a los 2,5 billones de pesos en el presente año y el estado no le devuelve ni un peso al sector (calculado del total del proyectado a recibir del impuesto predial del 2.021, que se calculó  en 3,2 billones de pesos en total) (https://bogota.gov.co/asi-vamos/presupuesto/presupuesto-de-bogota)   

Cabe destacar que el “caballito de batalla” del proyecto, con que se ha impulsado como gran cosa, es la supuesta corrupción y delincuencia de algunos administradores, que los hay pero son la minoría y algunos lo han presentado como si fuera la generalidad. Es el mismo camino de muchos proyectos, en los que se presenta un “mal insalvable” y que la solución es un milagroso proyecto.

Según lo dicho por el representante José Daniel López, ha habido socialización del proyecto, pero solo hubo muy pocas reuniones citadas por el ponente, con una limitación en tiempo y participación notables, en lo que se entrevé una intención de no permitir muchas voces discordantes o que estuvieran en contra del proyecto. Como ya dije, la gran masa de la propiedad horizontal está ausente de este proyecto, es mas, ni siquiera sabe que hay un proyecto que le va a cambiar las relaciones con la comunidad donde habita.

Con gran sorpresa vimos como apareció en la agenda de la Cámara de Representantes el proyecto para su discusión, primero el 16 de marzo en el puesto 15 y luego el 23 del mismo mes en el puesto 6. el título lo deja a uno muy sorprendido: 

Con este título presentado se deja entrever, que antes no existía un régimen de propiedad horizontal en Colombia y solo “hasta ahora” se va a instaurar uno. Entonces nace una pregunta: ¿Cómo se han vendido viviendas, locales, casas, bodegas y todo tipo de inmueble, si no hay un régimen que respalde esta actividad?

Ya haciendo un análisis corto al proyecto podemos encontrar varias cosas:

El cuerpo orgánico que tiene la ley 675 se acaba y da lugar a un proyecto totalmente desorganizado, no entendible, aún para las personas que manejan asiduamente la legislación y los temas de propiedad horizontal, su redacción deja mucho que desear y parece redactado por personas que no conocen mucho del tema, suprime los títulos que son los que le dan el cuerpo a la actual ley.

Conocido el texto de la reforma, se ve, de golpe, en primera instancia, el desconocimiento total de un objeto social y de convivencia de la ley, como lo dice el artículo primero de la ley 675 de 2001:

 “ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. (El subrayado es mío)

y lo reemplazan por uno donde exclusivamente, se habla de la construcción:

Articulo 1°. Objeto. La presente Ley tiene por objeto reformar y adicionar la Ley 675 de 2001, referente al Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia.Articulo 2°. 

Adicionar el Articulo 1 de la Ley 675 de 2001, el cual quedara así:

Articulo 1°. Ambito de aplicación. Al régimen de propiedad horizontal podrán ser sometidos los inmuebles o predios resultantes de las diferentes actuaciones urbanísticas, localizados en suelo urbano o rural del respectivo municipio o distrito del territorio colombiano.

Hay una gran diferencia entre el objeto netamente social y de convivencia de la ley 675 y el expuesto en la pretendida reforma, donde solo se ve el objeto comercial. En la ley 675 de 2001, el énfasis fundamental son los seres humanos, en el proyecto, por el contrario, es el cemento. A la propiedad horizontal la hacen las personas, los habitantes, los residentes, no los ladrillos ni el cemento.

En el artículo de las definiciones, crea varios  de tipos  de propiedad horizontal, en contraste con las tres que maneja la actual ley: Residencial, mixta y comercial, y  aparecen categorías nuevas: Propiedad horizontal de inmuebles destinados a uso residencial multifamiliar, propiedad horizontal de uso comercial y de servicios, propiedad horizontal de uso dotacional, propiedad horizontal de uso industrial,  propiedades horizontales por etapas y propiedades horizontales por niveles, que solo beneficiarían a las constructoras al decir de varios estudiosos y expertos en el tema. 

Un análisis hecho por el abogado Jaime Andrés Chacón, investigador y consultor de la propiedad horizontal quien hizo un análisis muy concienzudo del proyecto nos deja conocer una síntesis de sus conclusiones y los temas mas riesgosos:

* Otorga facultades de dirección a los consejeros.

* Modifica las reglas de juego para la entrega de Propiedades por parte de las constructoras

* Crea un organismo acéfalo (Multijunta), para trasladar responsabilidades que actualmente ostentan los constructores

* Inserta un intento peligroso de regular el oficio del Administrador, imponiendo un procedimiento sancionatorio preferente, que puede incidir en la vulneración de derechos fundamentales, que bien podría darse por la facultad reglamentaria que otorga la Ley 675 al Gobierno Nacional

* Crea el concepto de Vivienda Turística, pero carece de soporte teórico y técnico.

* Deja el camino abonado para el cobro de tributos nacionales por el uso mixto de Propiedad Horizontal

* Incorpora de pleno de derecho, el Código de Convivencia y Seguridad Ciudadana, acabando con la potestad de los copropietarios de decidir si incorpora o no a sus reglamentos el derecho policivo.

En cuanto a la “reglamentación” del oficio del administrador, carece de todo fundamento teórico y legal, no hay el debido proceso y crea el riesgo de sancionar a personas por solo chismes u odios, muy comunes en esta actividad. No existe la profesión del administrador de propiedad horizontal, como en otras actividades, en las que se crean unas reglas del juego del ejercicio de la profesión, las conductas a sancionar y un debido proceso para ejecutarlas. 

La creación de una Multijunta es un tema muy peligroso para las copropiedades, ya hay experiencias no muy exitosas en Bogotá, pues son mas los problemas que las soluciones que dan estos entes y además atenta contra el ya golpeado bolsillo de los copropietarios al imponerle una cuota adicional para sostener esas Muiltijuntas. Hay duplicidad de funciones y peligro de acciones jurídicas contra conjuntos que no tienen nada que ver con una determinada conducta de otro conjunto compañero y que por el hecho de pertenecer a la Multijunta se ven embargados y paralizados en su accionar administrativo. 

También deja abierta la puerta para que el registro de las copropiedades y la certificación de la representación legal sea operado por privados, caso concreto de las Cámaras de Comercio, en el pasado han hecho lobby para ellos registrar y cobrar como si las copropiedades fueran comerciantes. El registro de los administradores, según el proyecto, lo harían estas entidades, como aparece en artículo 90: 

Artículo 44°. Adiciónese el Artículo 90 a la Ley 675 de 2001, el cual quedará así: 

Artículo 90°. Competencia. Las Cámaras de Comercio administrarán el Registro Único, como un registro virtual, con servicios en línea para la inscripción y consulta de administradores y ofertas laborales. 

Este es el primer paso para, en definitiva, dejarles el jugoso negocio.

Lo que hacen los autores, además de lo descrito, es incorporar definiciones del manejo público y sentencias de la corte constitucional, como la gran cosa. Son muchos los temas delicados y riesgosos en este proyecto de ley y sería muy largo describirlos en una columna periodística, pero queremos dejar una conclusión: El proyecto 301 Cámara, además de no solucionar los problemas de convivencia en la propiedad horizontal, los tiende a agravar y solo beneficia a unos sectores de la economía que son los que viven de esta gran población. El estado debiera dedicarse a capacitar a los residentes de la propiedad horizontal en convivencia, obligar a los constructores de que además de vender ladrillos, les informen a sus compradores de qué es vivir en propiedad horizontal y los derechos y deberes que adquiere un comprador. Hoy son muy pocas las empresas del sector que tienen un programa, muy tímido, de capacitación a sus compradores. La administración de justicia debiera ser especialmente ágil, para resolver los problemas de convivencia, de cobro de cartera morosa, de contratos, Etc., ya que esta lentitud pasmosa es causa, en gran parte, de la situación lastimosa de la propiedad horizontal y es un clamor de todos los residentes. 

La ley 675 es reconocida a nivel internacional, en foros y seminarios internacionales, como una de las mejores de América, si no del mundo, organizada, coherente, respetuosa ademas de otros calificativos que les dan observadores de otros países. Entonces uno no entiende ¿Por qué la quieren cambiar? ¿Qué se esconde detrás de esta reforma o cambio? Al fin uno no sabe qué es, han dicho muchas cosas al respecto.

Para terminar, no entendemos varias cosas, la primera y eso fue resaltado por varios asistentes a la última reunión de la Mesa Distrital de Propiedad Horizontal, el “acelerador” que le han metido al proyecto, al decir de ellos son muchos los interese que se ciernen sobre esta posible ley con la que se beneficiarían muchos. Y, en segundo lugar, ¿Por qué aparecen en las ultimas semanas Angélica Lozano y Paloma Valencia a apoyarlos? ¿Qué interés se esconde detrás de ese apoyo? Dos conceptos políticos irreconciliables, que últimamente se han visto muy unidos. 

En cuanto a la senadora Angélica Lozano, preguntamos, ¿Tiene que ver con los proyectos de construcción impulsados en la capital por la alcalde Claudia López, heredados de la administración de Enrique Peñalosa y las denuncias de los últimos días de la cercanía de la alcalde con sectores como Cambio Radical y El Centro Democrático? Averígüelo Vargas, como dice el dicho. 

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